Companie
Proces
OriginareAprovizionarea cu oportunități de investiții
Canale de căutare a tranzacțiilor:
- Relații directe cu dezvoltatori, brokeri, proprietari de active
- Oferte în afara pieței de la bănci sau proprietari aflați în dificultate
- Listări publice și licitații
- Canal intern de dezvoltare (de exemplu, active dezvoltate de un sponsor)
Filtre preliminare:
- Relații directe cu dezvoltatori, brokeri, proprietari de active
- Oferte în afara pieței de la bănci sau proprietari aflați în dificultate
- Listări publice și licitații
- Canal intern de dezvoltare (de exemplu, active dezvoltate de un sponsor)
Obiectiv
- Construiți o pipeline calificată, aliniată cu criteriile REIT de randament, risc și ESG.
Odată ce o țintă este identificată, echipa REIT efectuează o analiză detaliată a fezabilității și o evaluare a riscurilor:
EvaluareDue Diligence și Subscriere
Due diligence comercială
- Auditul contractului de leasing
- Ocupare/loc vacant
- Riscul de reînchiriere
- Reversiuni de chirie
Analiză financiară
- Analiza NOI
- Cheltuieli de capital și cheltuieli operaționale
- Testarea la stres
Due diligence juridică și tehnică
- Verificarea titlului
- Permise, zonare
- Integritate structurală
- Istoricul întreținerii
- Potențialul ESG
Termeni de evaluare și finanțare
- Evaluare de către evaluator
- Termeni bancari indicativi
Rezultat
- Memorandumul comitetului de investiții și decizia de aprobare/neaprobare
După aprobare, REIT-ul ia măsuri pentru a executa tranzacția în mod eficient:
ExecuțieAchiziție, Structurare, Închidere
Negociere
- Semnarea scrisorii de intenție sau a foii de termeni
- Negocierea SPA-urilor și a acordurilor secundare
Finanțare
- Asigurarea finanțării prin datorii
- Alocarea de acțiuni
Structurare
- Achiziție prin intermediul unui SPV sub umbrela unui REIT
- Conformitate juridică, fiscală și de reglementări
Închidere
- Documentație finală, finanțare, transfer titlu
- Integrarea în sistemele de gestionare a activelor și proprietăților REIT
Obiectiv
- Obțineți titlu curat și control operațional cu risc minim de execuție
După achiziție, REIT-ul se concentrează pe maximizarea valorii și a performanței pe parcursul perioadei de deținere:
Gestionarea activelorStabilizare și optimizare
Leasing / implicarea chiriașilor
- Reînnoiri proactive ale contractelor de închiriere, revizuiri ale chiriilor și indexare
- Îmbunătățirea retenției chiriașilor
Eficiență operațională
- Planificarea cheltuielilor de capital
- Renovări, modernizări ale holului, modernizări ESG
Gestionarea fluxului de numerar
- Urmărirea regulată a NOI
- Bugetare
Conformitate și raportare
- Actualizări trimestriale ale VAN-ului
- rapoarte pentru investitori, conformitate cu IFRS
Obiectiv
- Creșterea NOI și a valorii activelor pentru a susține distribuțiile și valoarea netă a activelor REIT
REIT-urile își propun să deblocheze valoare pe termen lung prin mai multe pârghii:
Crearea de valoareÎmbunătățirea randamentelor și deblocarea potențialului pozitiv
Creșterea chiriilor
- Prin indexarea IPC, inversarea chiriei de piață și îmbunătățirea mixului de chiriași
Reducerea posturilor vacante
- Umplerea spațiului subutilizat sau conversia la o utilizare mai mare
Compresia ratei de capitalizare
- Impulsionate de avantajele macroeconomice, prima REIT sau repoziționarea activelor
Optimizare ESG
- Evaluări mai bune = chiriași, termeni de finanțare și evaluări mai bune
Management activ al portofoliului
- Reciclarea capitalului: renunțarea la activele neesențiale și redistribuirea acestora către active cu randament mai mare
- Rotația portofoliului în funcție de tendințele sectorului și de dinamica la nivel de oraș
Opțiuni de ieșire
- Mențineți pentru randament (pe termen lung)
- Vânzarea de active către investitori instituționali
- Refinanțare pentru eliberarea capitalului propriu