Oportunitate

Un punct de intrare istoric pentru imobiliarele de birouri

Piața românească are nevoie de un jucător local cu o perspectivă profundă, o prezență reală și agilitatea de a valorifica oportunitățile pe măsură ce apar.

Decalaj instituțional

Piața imobiliară din România este subpenetrată de capitalul instituțional local.

Vânturi din spate macro

Convergența cu UE, care stimulează creșterea economică, generează oportunități atractive de investiții ajustate în funcție de risc în sectorul imobiliar.

Avantajul primului venit

Puține platforme reglementate de ASF* cu guvernanță instituțională și capacitatea de a executa tranzacții complexe, în afara pieței.

Ajustări ciclice

Capitalul instituțional din sectorul imobiliar de birouri din România este defensiv, deoarece jucătorii mari de pe piață trec printr-un proces de reducere a gradului de îndatorare, reorientare pe piețele principale și reorientare a strategiilor și portofoliilor.

01. Retragerea proprietarilor instituționali străini

Mai puțină concurență, mai multe oportunități

Pe fondul incertitudinii macroeconomice globale, investitorii internaționali în birouri realocă capitalul înapoi către piețele occidentale de bază pentru a consolida lichiditatea și a reduce riscul perceput al piețelor de frontieră.

Prin urmare, România se confruntă cu ieșirea sau reducerea gradului de îndatorare a mai multor proprietari de active instituționale de birouri, care acum vând active de calitate la evaluări reduse. În ciclurile anterioare, acești proprietari de birouri erau ofertanți dominanți. Absența lor deschide o fereastră rară pentru actorii locali de a acționa decisiv.

Concluzie

Această dislocare creează un avantaj competitiv clar pentru investitorii din România, care dispun de know-how local, capacitate de aprovizionare directă și un proces decizional mai rapid.

02. Resetare prețuri

Active de calitate instituțională la reducere

Dovezile tranzacțiilor**, deși limitate, arată că clădirile de birouri din Clasa A se tranzacționează la randamente peste nivelurile de dinainte de 2020, în ciuda unui grad ridicat de ocupare și a chiriilor denominate în euro.

În multe cazuri, prețurile actuale cerute sunt apropiate de costul de înlocuire, ceea ce înseamnă că noile dezvoltări nu ar fi atractive din punct de vedere economic în condițiile actuale. Acest lucru face ca activele existente producătoare de venituri să fie intrinsec mai valoroase și mai defensive împotriva concurenței viitoare.

Concluzie

Credem că nivelurile actuale de evaluare reprezintă un punct de intrare atractiv pentru investitorii pe termen lung care caută protecție împotriva randamentului și a inflației garantate cu active.

Oportunitate

2026, primul an în peste un deceniu fără posibilă livrare de birouri.

03. Oferta la un minim istoric

Subofertă structurală în curs de dezvoltare*

Livrarea de noi spații de birouri în București și în principalele orașe secundare a atins cel mai scăzut nivel din ultimul deceniu.

Mai mulți factori convergenți au dus la această înghețare a noilor dezvoltări:

Între timp, cererea a rămas rezistentă — ancorată de o revenire a muncii din birouri în toate sectoarele — ceea ce a dus la reducerea locurilor de muncă vacante în activele de calitate.

Concluzie

Rezerva de noi imobiliare este slabă, ceea ce poziționează clădirile de birouri existente, bine amplasate, pentru o creștere puternică a chiriilor și aprecierea capitalului pe termen mediu.

04. Cererea de birouri este în continuă evoluție

Nu dispare

Narațiunea post-pandemie a „moartea biroului” s-a dovedit a fi exagerată, mai ales în orașe precum Bucureștiul, unde există un raport calitate-preț bun și o mulțime de talente.

Chiriașii multinaționali continuă să își consolideze operațiunile în România datorită calității forței de muncă și avantajelor de cost. Modelele de lucru flexibile cresc cererea chiriașilor pentru clădiri eficiente și de calitate, în locații centrale sau bine conectate - exact tipurile de active pe care le vizăm.

Concluzie

Cererea se schimbă, nu dispare. Chiriașii își modernizează locuințele, iar acest lucru este în concordanță cu criteriile noastre de achiziție și cu capacitățile de repoziționare. Tendința de „fugă către calitate” este reală.

05. Rolul strategic al unui REIT intern

România nu are un vehicul instituțional dedicat, listat la bursă, pentru a deține și gestiona profesional active de birouri în vederea generării de venituri pe termen lung.